Z perspektywy szeroko rozumianego prawa nieruchomości, w szczególności planowania procesu inwestycyjnego, zrozumienie istoty prawnych ograniczeń w kształtowaniu zabudowy oraz utrzymywania obiektów w odpowiednim stanie fizycznym pozostaje konieczne. Racjonalny i świadomy inwestor (ale i szerzej – właściciel nieruchomości) powinien przy tym zwracać szczególną uwagę na instytucje prawne związane z ochroną konserwatorską lub przyrodniczą.
W zakresie problematyki ochrony konserwatorskiej aktualnie zwrócić uwagę warto na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 czerwca 2026 r. (sygn. II OSK 643/24), który opisano na portalu Prawo.pl[1] – przedmiotowe orzeczenie jest doskonałym przykładem tego, co konsekwentnie dostrzegają sądy administracyjne i organy administracji publicznej, a mianowicie, że ochrona konserwatorska może sięgać bardzo daleko, a niekiedy obejmuje nie tylko dbałość o stan substancji zabytku, ale również chroni coś tak nieuchwytnego jak „widok” na zabytek.
Case study: inwestycja przy zamku
Kanwą wyroku analizowanego przez serwis Prawo.pl była sprawa inwestorów, którzy zamierzali przebudować dwa zrujnowane budynki (mieszkalny i gospodarczy) usytuowane w bezpośrednim sąsiedztwie zamku – późnogotyckiej budowli z XV wieku wpisanej do rejestru zabytków wraz z otaczającym ją parkiem. Plan miał być ambitny: połączyć oba obiekty w jeden i zaadaptować go na cele rekreacji indywidualnej oraz sezonowych imprez plenerowych. Wojewódzki Konserwator Zabytków odmówił wydania pozwolenia na prowadzenie robót budowlanych. Tę samą decyzję podjął Minister Kultury i Dziedzictwa Narodowego w trybie odwoławczym, a następnie sądy administracyjne obu instancji – w tym właśnie NSA – miały przyznać organom rację. Jednym z argumentów był fakt, iż inwestycja ingerowałaby w tzw. przedpole widokowe zamku, w tym odwracała uwagę od dominanty przestrzennej, jaką – według organów konserwatorskich – powinna być bryła zamku, w szczególności biorąc pod uwagę istniejącą wokół zamku zieleń.
Wskazać przy tym należy, iż nie jest to pierwsza w historii sprawa, w której administracyjna (orzecznicza) aktywność organów konserwatorskich dotyczy nie tyle wprost stanu technicznego obiektu zabytkowego, tj. samych cech fizycznych w które ewentualne prace miałyby ingerować, ale szerszego kontekstu ochrony, rozciągającego się na zapewnienie niezakłóconego widoku na zabytek. W podobnym zakresie choćby już wcześniej dochodziło do długotrwałych batalii administracyjnych i sądowoadministracyjnych np. o stwierdzenie legalności postoju jednostek (barek lub łodzi) na wodach bezpośrednio komponujących się na historyczny krajobraz innego zabytkowego zamku.
Kluczowe instytucje prawne
Przy okazji omawianego problemu warto przypomnieć podstawowe instytucje oraz terminy nieodłącznie związane z ochroną konserwatorską i ochroną „widokową”. Przede wszystkim warto wskazać na:
- Pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków – zgodnie z art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami prowadzenie robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru wymaga każdorazowo pozwolenia właściwego organu ochrony konserwatorskiej („domyślnie” jest to WKZ). Co istotne – ochronie podlega nie tylko sama substancja obiektu, ale i historycznie ukształtowany układ przestrzenny oraz formy jego zabudowy.
- Strefę ścisłej ochrony konserwatorskiej – wyznaczana standardowo w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP), obejmuje obszar o najwyższych walorach historycznych. W strefie tej wszelka ingerencja w zagospodarowanie terenu podlega szczególnie restrykcyjnym wymogom, a dopuszczalne co do zasady jest wyłącznie zachowanie istniejącej substancji zabytkowej, bez możliwości jej rozbudowy lub przekształcania.
- Przedpole widokowe zabytku – to kluczowe pojęcie z perspektywy omawianego problemu. NSA potwierdza, że ochronie konserwatorskiej podlega nie tylko fizyczna bryła obiektu zabytkowego, ale również jego ekspozycja wizualna i walory krajobrazowe. Inwestycja, która ingerowałaby w „przedpole widokowe” zabytku – czyli przestrzeń, z której możliwe jest jego dostrzeżenie/obserwacja – może naruszać wymogi ochrony konserwatorskiej, nawet jeśli sama nie dotyka murów zabytku.
- Dominanta przestrzenna – organy konserwatorskie mogą zwracać uwagę, że bryła obiektu (zabytku) stanowi tzw. dominantę przestrzenną okolicy. Każda nowa zabudowa, która „odwracałaby uwagę” od zabytku lub z nim „konkurowała” architektonicznie, może zostać uznana za niedopuszczalną. Co znamienne, w sprawach dotyczących ochrony konserwatorskiej, w zakresie oceny dominanty przestrzennej można posiłkować się bardzo szerokim wachlarzem dowodów – przykładami mogą być fotografie lotnicze, kadry z drona, zdjęcia terenu wykonane o określonej porze roku (np. gdy drzewa pozbawione są liści), mapy/rysunki lub materiały archiwalne. W tego typu sprawach można używać różnych środków dowodowych, najczęściej by udowodnić, że zabytek jest widoczny i że ta widoczność jest per se wartością godną ochrony. Te aspekty spraw dotyczących ochrony zabytków są ciekawe z perspektywy swobody i koncentracji dowodowej oraz zasady prawdy obiektywnej.
Oczywiście wymienione wyżej terminy i instytucje prawa konserwatorskiego nie są wystarczające dla pełnego zrozumienia specyfiki tego typu spraw, czy szerzej – problematyki prawa ochrony zabytków, natomiast stanowią pewien punkt wyjścia właściwy dla analizy problemu niezakłóconego widoku na zabytek jako wartości prawnie chronionej.
Ochrona konserwatorska – konieczność szerokiego rozumienia celów oraz zasad ochrony
Ostatni wyrok NSA należy odczytywać jako wyraźne potwierdzenie szerokiego rozumienia ochrony konserwatorskiej. Ochrona konserwatorska czasem wręcz rozpościera się daleko poza sam obiekt zabytkowy.
Inwestorzy planujący jakiekolwiek przedsięwzięcia budowlane w sąsiedztwie zabytków wpisanych do rejestru muszą liczyć się z tym, że organy konserwatorskie będą analizować wpływ inwestycji na otoczenie widokowe i kompozycję krajobrazową, a nie wyłącznie na substancję samego obiektu zabytkowego.
Nierzadko decydujące okazują się okoliczności pozornie drugorzędne – ekspozycja zabytku z konkretnego punktu drogi, widok z drona, widok uchwycony na parafialnej stronie internetowej, czy panorama utrwalona na zimowej fotografii. Prawo ochrony zabytków działa z całą stanowczością, a argumenty ekonomiczne inwestorów – choćby najsłuszniejsze – nie przebijają się przez interes publiczny związany z ochroną dziedzictwa kulturowego lub historycznego.
W zespole naszej Kancelarii doradzamy inwestorom na każdym etapie postępowań konserwatorskich i administracyjnych, w tym w sprawach dotyczących uzyskiwania pozwoleń WKZ oraz oceny dopuszczalności zamierzonych robót budowlanych w strefach ochrony konserwatorskiej (oraz analogicznie – na terenach objętych ochroną przyrody).
[1] https://www.prawo.pl/biznes/nsa-widok-zabytku-jest-cenniejszy-od-biznesu-wokol-niego,1547770.html , dostęp dnia 15 lipca 2026 r.
